Sous-location: quelles sont les règles?
Quand sous-louer son bien? Est-ce autorisé en Belgique? Quels sont les premiers pièges de la sous-location? Des experts vous répondent!
En tant que locataire, il vous est peut-être déjà venu à l’esprit de sous-louer votre bien. Parce que vous partez en voyage ou que vous n’en utilisez qu’une partie, par exemple. On vous a détaillé les points auxquels faire attention avant de vous lancer!
Sous-location: où-quand-comment?
“La sous-location est le fait pour un locataire (dit ‘principal’) de louer à une autre personne (‘sous-locataire’) un bien qu’il loue lui-même. C’est donc une ‘cascade’: un bailleur loue un bien à un locataire principal, qui le reloue ensuite à un sous-locataire”, explique Deborah Gavriloaia, avocate en droit collaboratif chez Algorius.
La sous-location est utilisée:
- Par des locataires qui partent temporairement (voyage, travail à l’étranger) et veulent récupérer le logement à leur retour.
- Par ceux qui n’utilisent pas toutes les commodités. Par exemple, un garage inutilisé ou une chambre libre dans un appartement.
- Dans le cadre d’une colocation, où le locataire principal sous-loue le bien à ses colocataires. À Bruxelles, quelques articles du Code du logement encadrent la colocation, mais les règles générales de formation des contrats (droit commun) continuent de s’appliquer.
Les règles d’application en Belgique
La sous-location est possible en Belgique, mais elle est encadrée par la loi et dépend du type de location et/ou de la Région. “Depuis la 6e réforme de l’État (2014), les baux d’habitation, commerciaux et à ferme relèvent des Régions. Tant que celles-ci n’ont pas légiféré, c’est le droit fédéral qui s’applique. Aujourd’hui, les conditions de sous-location diffèrent donc entre la Flandre, la Wallonie et Bruxelles”, nous explique Deborah Gavriloaia.
À Bruxelles, il suffit que le bailleur ait été informé préalablement de la sous-location et ne s’y oppose pas
Les conditions à respecter
“À Bruxelles, il suffit que le bailleur ait été informé préalablement de la sous-location (avec preuve de cette information) et ne s’y oppose pas. C’est ce qui différencie Bruxelles de la Wallonie ou de la Flandre, où un accord du bailleur est indispensable -et en Wallonie, il doit en outre être écrit”, explique Emmanuel Goeseels, lui aussi avocat en droit collaboratif chez Algorius.
“Dans tous les cas et quelle que soit la région, un bien loué comme résidence principale doit continuer à l’être: le locataire doit donc garder une partie du logement comme résidence principale. Seules certaines instances ‘étatiques’ (telles que les communes, les CPAS, les asbl à finalité sociale) peuvent être autorisées à sous-louer un bien destiné à la résidence principale d’un sous-locataire, même si elles n’ont pas elles-mêmes loué le bien à ce titre.”
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4 bons réflexes à adopter
Selon Emmanuel Goeseels, les bons réflexes à adopter en tant que locataire qui souhaite sous-louer sont:
- Veiller à toujours avoir à l’œil les droits prévus par le contrat de location principal et à ne pas accorder de droits supplémentaires au sous-locataire.
- Communiquer avec son bailleur avant de sous-louer un bien, en gardant bien une preuve, de préférence écrite, du contenu de ces échanges.
- Demander aux sous-locataires de constituer les mêmes formes de garanties et de se faire assurer de la même façon que vous.
- Ne pas faire dépendre le paiement des loyers au sous-locataire. Le locataire principal sera toujours le principal “débiteur” de son bailleur dans l’hypothèse où des problèmes de paiement se produiraient avec son sous-locataire.
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