Le viager: bonne ou mauvaise idée?
Acheter ou vendre en viager, c’est miser sur une formule immobilière qui mêle investissement, transmission et pari sur l’avenir. Encore entouré de clichés, ce type de contrat séduit pourtant de plus en plus, que ce soit pour sécuriser sa retraite ou accéder à un bien à prix réduit.
Vous souhaitez investir hors du marché immobilier classique ou vous êtes propriétaire mais demandeuse d’un revenu complémentaire pour boucler vos fins de mois? Le viager peut-il être la formule qui va vous sauver la mise? On fait le point avec Marie-Noël de Munter, administratrice de Immoviager SRL.
Qu’est-ce qu’un viager?
Le viager consiste en une transaction entre un vendeur appelé crédirentier (qui reçoit la rente) et un acheteur, appelé débirentier, à qui le vendeur cède soit la pleine soit la nue-propriété de son bien (voir ci-dessous). Le paiement prend la forme d’un bouquet (somme au comptant) et d’une rente viagère (somme d’argent versée régulièrement) qui s’éteint soit au décès du vendeur, soit après une période déterminée.
Quelle est la différence entre viager libre et viager occupé?
Plutôt que “viager libre”, on devrait plutôt parler de “viager en pleine propriété“. C’est-à-dire que le vendeur vend la pleine propriété de son bien, il ne va donc plus l’occuper. L’acquéreur devient alors pleinement propriétaire. Comme pour un achat classique, il est responsable de ce bien: il paye les impôts, les taxes, les travaux, etc. Soit il l’habite lui-même, soit il le donne en location et s’occupe de son locataire.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur continue à vivre dans son bien, il ne vend donc que la nue-propriété et se réserve l’occupation du bien à vie. Cela veut dire qu’il a le droit de le donner en location et de toucher les loyers. Étant usufruitier, c’est lui qui continue à payer les impôts (précompte immobilier), l’assurance incendie, et qui continue à entretenir son bien. En cas de gros travaux importants, leurs coûts sont supportés par l’acquéreur, mais celui-ci peut demander une intervention du vendeur dont le pourcentage dépendra de son âge. Par exemple, si le vendeur a 65 ans et qu’il faut changer la chaudière, il est légitime pour l’acquéreur de lui demander une contribution, car il en profitera encore vraisemblablement plusieurs années. L’intérêt du viager occupé pour l’acquéreur, c’est de bénéficier en quelque sorte d’un locataire longue durée, sans avoir les charges qu’un bailleur aurait vis-à-vis de son locataire.
Qui peut vendre ou acheter en viager?
La personne qui vend en viager doit d’abord être capable et avoir un âge avancé (si vous êtes trop jeune, comme la rente est calculée en fonction de l’âge, vous risquez d’avoir un montant très faible et peu intéressant). En-dessous de 70 ans, c’est déconseillé. Quant à l’acheteur, il doit être majeur et solvable. Il est tenu de payer la rente jusqu’au bout. En cas de défaillance du débirentier, le crédirentier peut invoquer la clause résolutoire expresse incluse dans l’acte de vente pour annuler le contrat. Le débirentier perd alors toutes les sommes déjà versées.
Pourquoi le viager est-il intéressant pour le vendeur?
De nombreuses personnes n’ont pas d’héritier direct. Or si elles ne vendent pas leur bien, à leur décès, les héritiers en ligne indirecte paieront des droits de succession assez conséquents et l’État reprendra une bonne partie de la valeur du bien. Le viager, lui, permet au vendeur d’avoir un complément à sa pension et une fin de vie plus confortable. Bénéficier de la rente du viager (mensuelle, indexée, non taxée et garantie) est une façon de toucher un revenu de son bien, avant son décès, tout en continuant à l’occuper le plus longtemps possible (en cas de viager occupé) – ou en se servant de la rente pour payer un loyer ailleurs (en cas de viager libre).
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