Investir dans un kot, studio, garage… Ça vaut le coup?
Investir dans la brique est une valeur sûre. Et les particuliers sont de plus en plus nombreux à vouloir investir dans ces petits biens immobiliers. À tort ou à raison? Eric De Keghel, géomètre-expert immobilier répond à nos questions.
4 questions à l’expert
Moins risqué, plus rentables: les petits investissements immobiliers représentent-ils la porte d’entrée idéale dans le monde de l’investissement locatif? On décrypte le sujet pour vous avec Eric De Keghel, géomètre-expert immobilier et président de la commission du marché immobilier à Bruxelles et Brabant.
1. Investir dans un kot/studio, est-ce encore rentable?
“C’est un très bon investissement, mais ça se vend relativement cher, car la demande est importante. Les prix au mètre carré des studios dépassent largement ceux des appartements plus grands. Mais comme les prix sont plus raisonnables, il y a plus d’amateurs que pour des biens à 300.000€. Il faut évidemment toujours faire le calcul, mais les loyers sont aussi élevés – pas moins de 600€ – donc ça reste très intéressant. Les gens se rabattent vers des logements plus petits et de plus en plus de personnes vivent seules; du coup ils ont encore plus de succès.
Trouver un studio en dessous de 4000€/m2 à Bruxelles relève du miracle.
Mais trouver un studio en dessous de 4000€/m2 à Bruxelles relève du miracle; la demande est clairement plus élevée que l’offre. Il y a non seulement les investisseurs qui sont sur le coup, mais aussi les gens qui veulent les acheter pour eux-mêmes. En Wallonie, à certains endroits, il y a moyen d’avoir des petits studios bien meilleur marché.”
2. Et dans un garage?
“Les garages, c’est très particulier. Ça rapporte bien pour autant qu’on ne les achète pas dans un endroit où il y a trop de demandes parce que les prix deviennent complètement démentiels. Il y a des garages à 100.000€, d’autres qui dépassent ce montant du côté de l’avenue Louise, à Bruxelles, et un autre que l’on a vu atteindre les 200.000€ à Knokke. Dans ce cas, ce n’est pas possible d’arriver à un loyer qui couvre l’investissement. 30.000€, c’est un prix raisonnable pour un garage fermé, contre 25.000€ pour un emplacement (sans toit, dans un parking par exemple). Aujourd’hui, un garage basique va engendrer 100-120€ de loyer mensuel. Mais personnellement je crois que c’est un pari risqué sur le long terme: les trentenaires n’ont systématiquement plus de voitures à Bruxelles.”
3. À quoi faire attention lorsqu’on investit dans du “petit immobilier”?
“Comme pour les appartements, il y a beaucoup de choses qui peuvent jouer. C’est évidemment important de regarder le montant des charges. Il faut également se renseigner sur le PEB. D’abord parce que les gens y font de plus en plus attention et ensuite, car les certificats vont devenir contraignants. Des travaux seront obligatoires à moyen terme.
Pour les garages, il n’y a jamais de gros frais à prévoir, sauf lorsqu’il faut refaire un toit.
Par exemple, pour un studio qui a une façade à nu, il va falloir isoler dans les années qui viennent, ce qui engendrera de gros frais. Pour les garages, il n’y a jamais de gros frais à prévoir, sauf lorsqu’il faut refaire un toit. Il vaut mieux aussi jeter un œil à la cour commune qui se situe devant les garages et qui doit parfois être refaite.”
4. Les locaux commerciaux, ça rapporte aussi?
“Oui ça peut être rentable, mais c’est vraiment un monde à part que je ne conseillerais pas à quelqu’un qui commence dans l’immobilier. C’est contraignant et ça rentre dans les revenus puisque c’est professionnel, donc il y a plus d’impôts. Dans le milieu commercial, il y a plein de choses plus compliquées que pour du résidentiel.”
Texte: Caroline Corbiau
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