Immobilier: j’achète ou pas?

Immobilier: j'achète ou pas?
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Cela fait des années que vous êtes locataire. Et vous vous rendez bien compte que la seule personne qui s’enrichit pour le moment, c’est votre propriétaire. Mais est-ce un bon plan d’acheter?

Vous l’aimez bien votre appartement. Et d’ailleurs, vous êtes bien contente de l’appeler, votre propriétaire, lorsque a) le frigo est cassé, b) la sonnette ne fonctionne plus, c) c’est l’hiver et la chaudière est en panne. Les tracas et les factures salées (et imprévues)? Pas pour vous. Les impôts fonciers? Pas pour vous non plus. Les travaux de copropriété et les appels de fonds? Pas concernée, merci, vous préférez vous payer des vacances. Et si demain, vous changez de job, vous vous expatriez, ou la composition de votre ménage évolue, rien de plus simple: vous remettez votre préavis à votre propriétaire, vous rebouchez les quelques trous que vous avez forés dans les murs (vous décollez avec peine les étoiles phosphorescentes que vous avez collées au plafond dans la chambre des enfants) et trois mois plus tard, vous emménagez dans votre nouvelle habitation, celle qui correspond au mieux à votre nouvelle situation. En fait, c’est plutôt agréable, ce sentiment de liberté. Mais vous savez aussi que, si près de 75 % des Belges sont propriétaires de leur logement, c’est qu’il y a de solides arguments qui plaident en faveur de l’acquisition. Une enquête auprès des 18-25 ans est d’ailleurs arrivée à la conclusion surprenante que leur rêve le plus cher est de devenir propriétaire (avant de se marier!). Et cher, il l’est.

Pas si simple

C’est d’ailleurs pour cela que, s’il est plus rationnel d’un point de vue financier de rembourser un emprunt plutôt que d’enrichir un propriétaire, on a un peu envie de répondre aux donneurs de leçons que c’est plus facile à dire qu’à faire. Car depuis la crise financière de 2008, les banquiers sont devenus très exigeants. En réalité, si vous n’arrivez pas avec, au minimum, 15 % d’apport personnel, vous aurez du mal à convaincre votre banquier de vous accorder un prêt. Pour les jeunes, c’est donc souvent grâce à un coup de pouce parental que les situations se débloquent. Pour les autres, il faudra souvent fournir un effort d’épargne de plusieurs années pour arriver à constituer ce capital.

On se lance?

Cependant, si vous parvenez à surmonter cet obstacle, force est de constater qu’être propriétaire, malgré les sacrifices financiers que cela implique, peut vous amener une certaine tranquillité d’esprit…

Pourquoi?

  • C’est une épargne forcée. Chaque mois, lorsque vous remboursez votre emprunt hypothécaire, c’est en réalité une petite partie de vos murs qui entre dans votre patrimoine. Bien sûr, vous ne remboursez pas que du capital: vous payez des intérêts à la banque, mais ça n’a pas moins de sens que de payer un loyer à un propriétaire. Et lorsque votre emprunt est terminé, vous avez réussi à épargner… une maison! Alors bien sûr, cette épargne n’est pas liquide, vous ne pouvez pas l’utiliser pour vous faire plaisir sur un coup de tête. C’est d’ailleurs pour cela qu’elle est plus facile à constituer que celle de votre compte d’épargne (dans lequel il est tout de même très facile de puiser pour un petit caprice, non?).
  • C’est une aide pour votre pension. Vous avez déjà été surfer sur le site mypension.be? Il vous donne un aperçu du montant que vous toucherez lorsque vous prendrez votre retraite. Théoriquement, si vous avez fait l’exercice, cela doit vous avoir un peu déprimée. Mais si vous êtes propriétaire de votre logement, il y a de grandes chances que vous ayez fini de rembourser votre emprunt. La baisse de revenus (moins 25 % dans le meilleur des cas, moins 40 % en moyenne) sera donc moins difficile à gérer que si vous deviez continuer à payer un loyer.
  • Vous êtes chez vous. Cela paraît évident, mais c’est extrêmement important. Vous n’êtes pas dépendante d’un propriétaire qui pourrait décider, du jour au lendemain (moyennant quelques mois de préavis) de vendre son bien (par exemple à un propriétaire beaucoup moins sympa que lui) ou de l’habiter lui-même… Auquel cas vous n’aurez plus qu’à faire vos valises. Vous n’êtes pas non plus dépendante de la volonté de votre propriétaire de faire réaliser certains travaux. Et enfin, si vous êtes chez vous, vous ne devez demander l’autorisation à personne avant de prendre un golden retriever, de repeindre la cuisine en anthracite ou de couper cet arbre qui vous cache le soleil…

Le moment, c’est maintenant!

Cela ne vous a sûrement pas échappé: les taux sont bas. Pour les candidats à l’achat, le scénario est rêvé. Le coût d’un emprunt hypothécaire n’a jamais été aussi peu élevé. Aujourd’hui, avec les mêmes ressources financières, vous pouvez emprunter un montant nettement plus important qu’il y a quelques années. Les mensualités sont moins élevées, et les durées d’emprunt se raccourcissent. Mais évidemment, vu qu’ils sont si bas, les taux ne peuvent que remonter… Si vous envisagez d’acheter, n’attendez donc pas trop avant de passer… à l’acte! Mais vous vous demandez sans doute aussi si vous allez faire une bonne affaire en achetant aujourd’hui. Sachez simplement que le marché immobilier belge est connu pour sa stabilité. Il a traversé la crise financière sans trop d’égratignures. Les prix n’augmentent plus vraiment depuis quelques années, sauf dans les quartiers «pépites» en plein développement. Alors bien sûr, le temps des plus-values géantes est derrière nous. Ne pensez pas pouvoir faire comme vos parents, qui ont acheté leur maison il y a trente ans et qui pourraient aujourd’hui la revendre trois fois le prix… Aujourd’hui, la meilleure façon d’envisager une belle plus-value est de rénover un bien qui ne paie vraiment pas de mine dont vous seule avez décelé le potentiel d’amélioration… ou d’avoir du flair pour dénicher un quartier qui va flamber (mais le pari est risqué…).

Un (bon) investissement

Dans ce contexte, vous pouvez même envisager d’acheter un bien comme pur investissement. Pour les spécialistes de l’immobilier – et sans surprise les agents – les astres n’ont jamais été aussi bien alignés. Les prix ne sont pas trop élevés, les emprunts sont bon marché, et il n’y a pas plus agréable que de continuer à toucher des loyers lorsque vous aurez atteint l’âge de la pension. Et si vous avez de l’argent à investir aujourd’hui, il n’existe plus de produit financier sécurisé qui vous offre un minimum de rendement (oui, toujours rapport aux taux bas). Bref, cela semble idéal. Mais on n’investit pas en immobilier sans avoir un peu de sang entrepreneurial. Il va falloir gérer les relations avec les locataires, les réparations, les frais, le chômage locatif, éventuellement les problèmes de loyers impayés… La vie de propriétaire n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Il existe tout de même des solutions pour gérer les risques et les tracas: mettre votre bien en gestion locative (vous ne vous occupez de rien, mais l’agence prend une commission sur vos loyers), souscrire une assurance loyers garantis, etc. Ou simplement, voir petit pour commencer! D’accord, s’offrir un garage au centre-ville pour le mettre en location, ce n’est pas très excitant. Vos talents de décoratrice seront un peu sous-exploités… Mais il y a peu de risques que votre locataire vous appelle en panique pour se plaindre du vacarme des voisins, d’une machine à laver «qui fait un drôle de bruit» ou d’un robinet qui fuit. Et ça, votre grasse matinée du dimanche matin, votre cours de boxe du mardi soir ou votre 4/5e du vendredi vous remercie déjà!

Texte: Marion Van der Donckt

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